百盛证券今日视点：解码土地市场三大新特征

　　■ 王丽新百盛证券

　　2025年土地市场平稳收官。据中指研究院数据，全年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米；出让金总额2.3万亿元。2026年1月6日，上海迎来新年首场土拍，浦东、闵行两宗宅地顺利出让，表现符合预期。

　　笔者认为，在市场整体“以销定投”与土地供应“缩量提质”的审慎基调下，土地市场催生出一系列结构性新特征，折射出房地产行业转型的新投资逻辑。

　　特征一：核心地块竞价升温，多城楼面单价再刷新。

　　纵观2025年土地市场，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市的优质地块楼面价屡创新高。例如，2025年3月份，杭州西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价8.8万元/平方米，溢价率达115.39%；2025年三季度，上海、深圳、苏州相继刷新宅地单价纪录，其中上海徐汇地块以20.03万元/平方米的成交楼面价，创下全国宅地地价最高纪录。

　　这一结构性暖流的出现百盛证券，源于三方面因素。其一，各地优化供地结构，加大低容积率优质地块供应，拿出“压箱底”的核心资源；其二，限价政策适度松绑，部分地块配建要求降低，为房企预留合理利润空间；其三，高端改善性客群需求释放，相关项目去化表现亮眼。在此背景下，房企为保障现金流安全，纷纷聚焦高能级城市核心宅地。

　　特征二：一二线城市宅地受青睐，高总价地块成交量增加。

　　2025年，核心一二线城市仍是土地市场成交主力军，但总体表现又有新的变化。

　　一方面，二线城市跃升为土地市场核心支撑。中指研究院数据显示，2025年，一二线城市宅地出让金占300城总出让金比例升至57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中二线城市占比提升至41.5%，例如，杭州去年前7个月出让金已超2024年全年；成都超800亿元；武汉、苏州均超600亿元。这一态势背后，是“好房子”工程的推进提振了房企在高能级城市扩储的信心，也预示着未来洋房、小高层等改善型产品供给将大幅增加，满足改善性需求。

　　另一方面，高总价大宗地块成交量增加。据中指研究院数据，2025年，全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿元的共13宗。其中，2025年6月份，中海地产、招商蛇口、徐汇城投等四家房企组成“巨无霸”联合体，以439.53亿元将徐汇东安地块收入囊中，创下年度总价纪录。这一转变背后有两大趋势值得关注，一是房企拿地方式多元化，协议出让成为高总价大宗地块的重要补充，城投平台与市场化企业合作的模式，更利于解决片区开发难题；二是联合体拿地成为投资高总价地块的主流方式，这既为资金实力较强的房企提供了高效补仓路径，也实现了资金压力与市场风险的分摊，凸显房企对“确定性”投资的追求。

　　特征三：房企投资回归理性，“确定性”成为拿地核心标尺。

　　头部房企聚焦少数核心城市、优选高去化率地块，是2025年土地市场最鲜明的特征。两组数据可佐证这一趋势：2025年拿地金额TOP20房企，其拿地总额占TOP100房企的62.7%，较2024年提升7.8个百分点，其中5家房企拿地最多的城市均为上海；与此同时，部分优质民企拿地积极性回升，滨江集团等多家民营房企跻身拿地金额TOP30。

　　这一现象一方面展现出企业投资呈现积极态势，另一方面也印证了行业投资逻辑的深刻调整，即从“规模扩张”转向“安全优先”，“确定性”贯穿房企全年投资决策。这种“确定性”，既包含对地块去化潜力的精准研判，也涵盖对利润率的精细测算，产业支撑力、轨交便利性、人口导入能力等，成为房企投资的关键考量指标。房企投资回归理性，推动土地资源加速向优质项目集中，为行业利润率修复筑牢基础。

　　总体来看，2025年土地市场的三大新特征，本质上是行业从“规模红利”转向“质量红利”的必然结果，房企投资逻辑的转变，更是住房需求从“有没有”迈向“好不好”的重要标志。随着土地市场与新房市场供求关系逐步匹配，房地产行业新发展模式的构建将持续提速，未来土地市场有望在结构性回暖后，迈向更稳健的发展阶段，为房地产行业平稳转型提供坚实支撑。